住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらが得かを考察

住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらが得かについて、家を買おうと考えている方は、一度は考えるポイントだと思います。

これからローンを組んで家を買おうと思っている方の参考になればと思います。

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住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらが得かを考察

先日、会社の年末調整の際に、会社の後輩に何気なく「住宅ローンは固定?」と聞いたところ、「変動に決まってるじゃないですか。」と言われました。

私は以下の記事の通り、住宅ローンは固定金利で借りているため、何で変動に決まっているのかが凄く気になり、変動金利と固定金利のどちらが得かを議論しました。

昨年、私は都内に一戸建てを購入しました。 超低金利の住宅ローンの今、家を購入するかどうか迷っている方も多いと思います。 ...

変動金利と固定金利の特徴について

変動金利と固定金利のどちらが得かを考える前に、それぞれの特徴を簡単に説明したいと思います。

変動金利の特徴

  • 固定金利に比べて、金利が安い
  • 金利が半年ごとに見直される
  • 金利が変更された場合、返済額の変更は5年ごと
  • 金利が上がった場合でも返済額は今までの1.25倍まで

固定金利の特徴

  • 変動金利に比べて、金利が高い
  • 金利がずっと変わらない

上記の通り、固定金利は非常にシンプルです。

借りた時の金利がずっと固定されるため、毎月の返済額は変わりません。

変動金利の場合は、金利が上昇すると返済額が高くなります。

なお、2017年時点の超低金利の状態では、変動金利では金利が上がることはあっても、下がることはほぼ無いと思った方がいいです。

理由は、基準金利が下がらないと適用金利が下がらないためです。

2017年の超低金利の今、変動金利を選択した場合、実質の適用金利は0.6%前後です。

しかし、それは基準金利から優遇金利を引いた金利で、優遇金利が大きくなっているだけです。

つまり、適用金利はざっくりと以下の公式で計算されます。

適用金利 = 基準金利 – 優遇金利

2017年12月の三菱東京UFJを例に最大優遇金利が適用された場合

0.625%(適用金利) = 2.475%(基準金利) – 1.85%(優遇金利)

ちなみに基準金利の2.475%は2009年2月以降(実質8年以上)変更されていません。

つまり、2010年頃に変動金利でローンを組んだ人の金利が1.475%だったとして、超低金利の今でも適用金利は下がっておらず、超低金利の恩恵はありません。

変動金利と固定金利はどちらが得か?

後輩になぜ「変動金利に決まっている」のか理由を聞いてみました。

理由は、ゼロ金利の時代に今後も金利が上がるわけがないし、返済額を考えても変動金利の方が圧倒的に得だからだそうです。

私はこの回答に対して、一理はあると思います。

それは、5年先ぐらいまでの短期的な見通しを考えれば、一気に金利が上がることはないと思います。

しかし、10年、20年先までは誰にも分かりません。

バブル期の頃を超えて変動金利が8%以上になる可能性だってゼロではありません。

つまり、後輩の主張する金利が上がる訳がないという見立てには全く根拠が無く、10年以上先のことは誰にも分かるわけがありません。

返済額が圧倒的に得というのも、この先ずっと金利が上がらない場合です。

私が固定金利を選んだ理由は、私が借りた時点の固定金利がほぼ底値であるという判断とリスク回避のためです。

考えてみてください。

変動金利に比べると、金利が高いですが、数年前の変動金利よりも安い金利で、長期間固定でローンを組めるなんて最大のチャンスだと思いました。

また、借りた時点の金利で計算した返済額で、この先もずっと生活設計ができるというメリットも大きいです。

この先、金利の変動を気にする必要が無いのは、精神的に物凄く楽です!

そういう意味で、どちらが得かという結論は出ませんでした。

現時点ではこの先の金利の変動は誰にも分からないからです。

残念ながら正解が分かるのは、借入期間が終わった後です。

35年ローンだった場合は、35年後に固定金利で借りた場合と変動金利で借りた場合の返済額を
シュミレーションして、どちらが安かったかを計算すれば答えが出ます。

ただ、月並みな答えになりますが、今のような超低金利時代に固定金利を選ぶか変動金利を選ぶかは以下の基準で決めればいいのではないでしょうか?

固定金利に向いていると思われる人

  • 35年ローンなど長期間借りる人
  • 固定金利で返済額を計算し、毎月無理なく生活できると判断できる人
  • 金利の上昇を気にしたくない人

変動金利に向いていると思われる人

  • 10年程度の短期間借りる人(繰り上げ返済を前提)
  • 万が一、金利が上昇した時でも対応できる経済力がある人
  • この先も絶対に金利が上がらないと自信のある人

なお、変動金利で返済額の上限が1.25倍までというの安心材料ではありません。

金利が上昇して返済額の上限が1.25倍で止まっても、利息の返済額が増えるだけで、元金が減らないという事象が発生することもあります。

色々な考え方があると思いますが、現在の変動金利の返済額を前提に生活設計をするのではなく金利が上がることも想定し、今の安い金利で浮いた分を投資に回したり、繰り上げ返済に回すなどの余裕がある人は変動金利を選ぶといいと思います。

まとめ

いかがだったでしょうか?

固定金利が得か変動金利が得かの答えは、残念ながら誰にも出せません。

自分自身の返済スタイルと照らし合わせて検討するのがベストだと思います。

万が一の金利上昇に備えられるなら、現在の変動金利の安さは魅力です。

ただ、個人的には固定金利1.5%以下で35年間も借りれるのは物凄くラッキーだと思います。

この先、国が目指すようにデフレから脱却し、物価が上昇すると金利も上昇すると思うのですが・・・。

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